La norma introduce una nuova ipotesi di plusvalenza sulla cessione di immobili interessati da interventi superbonus che si applica sulle cessioni realizzate a partire dal 01/01/2024 e che si realizza sulla prima cessione effettuata entro 10 anni dalla data di conclusione dei lavori. Pertanto, ad esempio per un immobile su cui siano stati conclusi i lavori che hanno beneficiato dell’agevolazione cosiddetta “Superbonus” in data 20/11/2023 l’eventuale prima cessione effettuata prima del 20/11/2033 determina il sorgere della plusvalenza. I successivi atti di cessione o le cessioni oltre il 20/11/2033 non danno invece origine a plusvalenze tassate.
La plusvalenza tassata sorge il capo al primo cedente a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (ad esempio anche se li ha eseguiti l’affittuario o il comodatario), dalla percentuale di detrazione spettante (variata per il Superbonus nel corso del tempo), dalla modalità di fruizione dell’agevolazione (sconto in fattura/cessione del credito/utilizzo diretto) e dalla tipologia di intervento effettuato tanto che si afferma che è sufficiente aver usufruito di un intervento agevolato sulle parti comuni del proprio condominio per veder attrarre alla nuova norma tutti gli immobili del condominio.
La norma riguarda le persone fisiche e gli enti non commerciali che sono proprietari di immobili che non rientrano nella sfera commerciale.
Sono esclusi dalla norma le plusvalenze:
- derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquisiti per successione;
- derivanti dalla cessione di immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore ai 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
I dieci anni decorrono dalla data di conclusione dei lavori agevolati con il Superbonus come risultanti dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
La norma prevede inoltre una penalizzazione per i contribuenti che si sono avvalsi del Superbonus nella misura del 110% (la penalizzazione non vale se si è usufruito dell’agevolazione con percentuali inferiori) e che hanno proceduto all’utilizzo dell’agevolazione non in dichiarazione ma attraverso lo sconto in fattura o la cessione del credito. In questo caso nel calcolo della plusvalenza (che è costituita dalla differenza tra il prezzo di cessione ed il costo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile) NON si tiene conto delle spese sostenute per l’intervento agevolato se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori e se ne tiene conto nella misura del 50% se la cessione avviene tra il sesto il decimo anno. Un esempio (semplificato) consente di comprendere meglio la penalizzazione. Si supponga che due contribuenti abbiano eseguito sull’immobile di proprietà lavori agevolati con il superbonus 110% con una spesa agevolata di euro 100.000. Il primo ha utilizzato l’agevolazione in dichiarazione, il secondo ha ceduto il credito (analoghe considerazioni valgono nel caso avesse utilizzato lo sconto in fattura). Ipotizziamo che entrambi abbiamo acquistato l’immobile a 150.000 euro e lo vendano a 300.000 euro. Per il primo la plusvalenza tassata ammonta a 50.000 euro (300.000 – 150.000 – 100.000). Per il secondo la plusvalenza tassata ammonta a 150.000 se la vendita avviene nei primi 5 anni (300.000 – 150.000) e a 100.000 euro se avviene tra il sesto e il decimo anno (300.000 – 150.000 – 50% di 100.000).
Sulla plusvalenza così determinata può trovare applicazione, in luogo delle ordinarie aliquote IRPEF, una imposta sostitutiva nella misura del 26% su richiesta della parte venditrice al notaio in sede di stipula dell’atto di cessione.
In sostanza quindi tutti coloro che sono proprietari di immobili che sono stati fatti oggetto (anche sulle parti comuni del condominio) di interventi agevolati con il Superbonus è bene che tengano presente questa nuova normativa onde evitare spiacevoli sorprese in fase di cessione.
Lo Studio è a disposizione per fornire eventuali chiarimenti sull’applicazione della norma in oggetto e a tal fine consigliamo di contattarci prima di avviare la trattativa per la vendita in modo da analizzare compiutamente tutti gli aspetti evidenziati.